지난 46년을 보면 금리와 집값은 느슨하지만 시차를 둔 관계를 보입니다. 금리 수준 자체보다 얼마나 가파르게, 짧은 기간에 올렸는지가 더 뚜렷한 신호였습니다 — 1997년 외환위기, 2022년 인상기처럼 금리를 급격히 올린 국면에서는 예외 없이 1~2년 안에 집값이 크게 조정됐습니다. 반대로 2001~2007년, 2020~2021년처럼 금리가 낮거나 완화적인 시기에는 두 자릿수 상승이 반복됐지만, 공급 정책·재건축 기대·유동성 심리 같은 다른 요인이 함께 작용한 경우가 많아 금리 하나만으로 집값을 설명하기는 어렵습니다. 아래 그래프들에서 "같은 해 / 1년 후행 / 2년 후행" 상관계수를 직접 비교해보세요.
한국은행 정책금리(콜금리→기준금리)와 서울 아파트 매매가격 변동률을 46년치 나란히 놓고, 동행 관계와 시차 효과를 함께 살펴봅니다. 데이터는 공개된 통계·보도를 바탕으로 재구성한 근사치이며, 정밀 분석에는 원 출처 확인이 필요합니다.
위: 정책금리가 전년 대비 얼마나 오르내렸는지(%p). 아래: 그 해 서울 아파트값이 얼마나 오르내렸는지(%). 같은 연도를 세로로 맞춰 보면, 금리를 크게 움직인 해에 집값도 크게 움직였는지 한눈에 비교할 수 있습니다.
위: 연평균 정책금리. 아래: 서울 아파트 매매가격지수 전년 대비 변동률. 배경 음영은 국면 구간을 나타냅니다. 그래프 위에서 좌우로 움직이면 해당 연도 수치를 볼 수 있습니다.
같은 데이터 안에서도 금리와 집값이 같이 움직인 시기와 따로 움직인 시기가 뚜렷이 갈립니다.
가로축은 정책금리의 수준(연평균 %), 세로축은 서울 아파트값 변동률입니다. "1년 후행"은 그 해의 집값 변동을 1년 전 금리와 짝지어, 금리가 시차를 두고 시장에 반영된다는 가설을 함께 확인합니다.
가로축은 정책금리의 전년 대비 변동폭(%p — 얼마나 올리거나 내렸는지), 세로축은 서울 아파트값 변동률입니다. 금리 수준이 아니라 "인상/인하 그 자체"가 집값에 영향을 주는지를 봅니다. 오른쪽(+)은 금리 인상, 왼쪽(−)은 금리 인하이며, 점선은 금리 동결·보합 기준선입니다.
| 연도 | 정책금리(%) | 서울 아파트값 변동률(%) | 국면 |
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